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賃貸の重要事項説明書のチェックポイント

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貸借契約を締結する前に、重要事項説明書が交付され宅地建物取引士より重要事項説明書の説明があります。

今回は重要事項説明書について詳しく掘り下げてみました。実務の経験上、特にトラブルになりやすい部分を重点的に取り上げてます。

 

重要事項説明書とは

 

重要事項説明書は、賃貸借契約締結前に宅地建物取引業者が入居予定者に契約内容を説明する書類です。宅建業法の35条にて決められており宅建業者は取引の内容について説明しなければいけません。

 

賃貸の部屋探しをした時に、借りた不動産屋にて重要事項説明を行います。重要事項説明の主旨は、賃貸借契約を結ぶ時、借主は知識などの部分で不利になってしまう為「事前に契約内容について宅地建物取引士より説明」を行い契約に関する不利、トラブルを防ぐ為に重要事項説明書を交付して説明をします。

 

  • 賃貸借契約を結ぶ前までに説明
  • 宅地建物取引士が記名押印し書類を交付
  • 宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示して重要事項説明書を説明

 

上記3点が宅建業法にて義務付けられており、実施していない場合などは宅建業法違反となり行政処分を受けます。

 

重要事項説明はトラブルを防ぐ為のひとつです。部屋を借りる場合などは、不動産屋がちゃんと重要事項説明をスケジュールに入れているか、宅地建物取引士が説明をしているかをチェックしておきましょう。

 

建物についての詳細

 

重要事項説明書では建物についての詳細と取引条件について詳細が記載されています。

宅建業法で定められている建物についての重要事項説明が必要な箇所(賃貸の場合)が下記になります。

 

・登記された権利の種類・内容登記名義人など
・法令上の制限
・供給施設・排水施設の整備状況
・未完成物件における完成時の形状・構造など
 ・造成宅地防災区域
・土砂災害警戒区域
・石綿の使用の有無の調査結果
・耐震診断
・台所・浴室・便所、その他の設備の整備状況

 

こちらがしっかりと説明されていなかったり、重要事項説明書に記載がない場合は宅建業法違反となります。

建物について重要事項説明書でチェックしておくポイントはまず物件の概要です。

 

物件概要

 

重要事項説明書には契約する物件の住所や構造、部屋面積などが記載されています。ネットなどに掲載されているものと相違がないかチェックしておきましょう。よくトラブルになるようなところを下記にまとめてみました。

 

・部屋の面積がネットなどに掲載されているものと違う
・部屋の階数、部屋番号が違う
・資料にはエアコンが設備と記載していたがエアコンが付いてない
・設備が壊れていて使えない

 

ネットなどに掲載されている部屋より狭かったり、設備がなかったりというのは悪質な不動産屋であれば事実に反するような表示をしている可能性があります。

宅建業法では事実に反する表示、著しく優良でありもしくは有利であると人を誤認させるような表示は誇大広告となり禁止されています。まずは資料やネットの掲載などと重要事項説明書に相違する点がないかしっかり確認しましょう。

 

登記の内容

 

重要事項説明書には建物についての登記された権利の種類や内容について説明しなければいけません。所有権や抵当権などが登記には記録されてますが、要は実際の所有者や建物についての登記情報を説明します。

最近は建物一括借り上げなどで実際の所有者が賃貸人ではなく管理会社や不動産業者が賃貸人というのも多くなりました。重要事項説明書をよく見たら賃貸人は不動産会社だけど大家さんが隣に住んでいたということもよくあることですので確認しておきましょう。

 

所有権以外の記録ではよくあるのが抵当権です。賃貸で貸し出されている物件は抵当権が設定されているのが多くあります。抵当権自体よくあることなので問題ありませんが、所有者が金融機関に対して返済が滞ったりすると問題が発生します。

あまりないケースなので心配する必要はないかと思いますが、気になる方は確認しておきましょう。

 

取引条件についての詳細

 

建物についての重要事項に続いて取引条件についての重要事項をご案内していきます。宅建業法にて定められている取引条件についての重要事項説明が必要な箇所は下記のとおりです。

 

・代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭
・契約の解除
・損害賠償の予定等
・支払金・預かり金の保全措置の概要
・金銭貸借のあっせん内容・不成立時の措置
・瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
・契約期間・契約の更新
・定期建物賃貸借である場合、その旨
・終身建物賃貸借である場合、その旨
・宅地または建物の用途・利用制限
・敷金等の精算
・管理を受けているものの氏名住所

 

こちらも建物についての詳細同様、重要事項説明書に記載・交付し説明しないと宅建業法違反となります。

取引条件についてまずは契約の解除の項目をチェックしてみましょう。

 

契約の解除

 

契約を解除する時の取り決めについての詳細が書かれている項目ですが、契約を解除する時に「誰宛に」「いつまでに」「どのように連絡または通知」するのかを確認しておきましょう。

また契約の解除の項目では「手付による解除」「家賃1ヶ月分を支払うことによる即時契約解除」「契約違反による解除」などもあります。最近の傾向では賃貸人が賃貸借契約をスムーズに解約できるような文言を入れることが多くなってきました。

契約解除で注意しておきたいのが「解約予告通知が遅れた場合」家賃を余計に支払うことになる可能性もありますので十分注意しましょう。

 

損害賠償額の予定等

 

こちらは契約違反をしたり損害賠償や違約金に関する内容が記載されております。比較的利用されることの多いのを下記にまとめております。

 

・短期解約の違約金
・明け渡し遅延による使用損害金
・故意または過失による建物等への損傷の損害賠償
・支払い遅延による遅延損害金

 

損害賠償の項目に関しては家主、管理会社によって様々ですので重要事項説明の際は宅地建物取引士に確認しておきましょう。

 

契約期間・契約の更新

 

契約の期間・契約の更新の項目では主に下記の部分が記載されています。

・契約の開始日と終了日
・契約の更新方法
・契約更新料

更新のない定期借家契約の場合などはその旨の記載と説明が必要になります。

 

契約期間の項目での、よくある質問で「契約は2年間ですが2年間は住まなければいけないのですか?」という質問をよくされます。

契約は2年間ですが、退去する際は契約期間満了時まで住む必要はありません。解約通知さえしっかりとすれば、途中で解約してもペナルティーはありませんが、前述の「短期解約違約金」などがある場合は1年未満で退去すると違約金が発生しますのでご注意ください。

 

敷金などの精算

 

賃貸借契約のなかで最もトラブルが多いのが敷金精算です。特に注意しておきたい項目です。敷金などの精算の項目に記載がない時は「特約事項」に記載するケースが多いのでチェックしておきましょう。

 

 

管理を受けているものの氏名・住所

 

賃貸人が管理を委託している場合などは賃貸人に代わりそのものが建物等の管理をします。

例えば入居中にエアコンが壊れたり、鍵をなくしてしまったりした場合、連絡などは賃貸人ではなく重要事項説明書に記載の管理人または管理会社へ連絡するようになります。よくあるのが連絡したら管理会社が休みだった、という事がありますので事前に休みなどを調べておきましょう。

管理会社がしっかりしていなければ、入居後の不具合や騒音トラブル発生の時にしっかりとした対応がしてもらえないことがあります。これは入居者にとって、たいへんなストレスとなります。

ひとつの目安ではありますが、その管理会社が賃貸住宅管理業者登録制度に登録された業者かどうかということをここで確認しておきます。

登録業者の場合は、その登録番号も併せて重要事項説明の中に記載されています。

 

賃貸住宅管理業者登録制度とは

 

登録制度の概要

 

賃貸住宅における管理業務の適正化を図るために、国土交通省は賃貸住宅管理業の登録制度を平成23年12月に創設しました。

登録制度

 

賃貸住宅管理業者登録制度は、賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図ります。また登録事業者を公表することにより、消費者は管理業者や物件選択の判断材料として活用することが可能です。本制度では、貸主、借主、管理業者間に適正なルールを設け、信頼関係が構築されることで、紛争の未然防止や適切な管理を行う事業者が評価されることにより、賃貸住宅管理業の健全な発展に寄与することが期待されています。

 

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まとめ

 

いかがでしたか?

重要事項は、契約前の最重要ステップです。これをおざなりにしている不動産業者は信用をしないほうが良いです。また、借りる側も不明な点はこの段階で、しっかりと確認しておくことが大切です。

言った言わないのトラブルに巻き込まれないためにも、不動産会社はしっかりとした丁寧な説明を心掛け、借りる側はうやむやにせず、疑問点をクリアにしてからサインをするようにしましょう。