賃貸不動産営業向上委員会

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不動産会社から請求される殺菌消毒代を払わなくて良くなるキメトークのテンプレート

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大手チェーンの賃貸不動産仲介店で物件を契約すると請求書に「殺菌消毒代」が記載されていませんか?

 

この殺菌消毒代について、不動産会社の営業社員とお客様の立場から考察してみたいと思います。

 

 

殺菌消毒代とは?

 

主に入居前にお部屋の殺菌消毒を施工する技術料だと思っていただいて良いでしょう。

殺菌消毒というと、バルサンのような薬剤を燻煙するかのような印象を受けます。かつては殺虫消毒と表現している不動産会社も多かったですが、今では殺虫ではなく殺菌と表現している所がほとんどです。

これは殺虫消毒という名目で請求した後で、室内に虫が発生した時の返金リスクがあるためと、殺虫剤を室内に散布した後で健康被害を訴えられるリスクがあるため、今では殺虫ではなく殺菌と表現し、人的健康被害もおこりにくいとされる天然由来の殺菌成分を使用することになっているためだと考えられます。

 

どのような薬剤が使用されている?

 

最近よく使用されているのは天然由来成分フィトンチッドを含む薬剤です。

フィトンチッドは、アルカロイド、配糖体、有機酸、樹脂、タンニン酸などの複合物質です。
植物は自らの成長を守るために自ら作り出して揮発性物質を発散しています。
ロシアのトーキン博士がこの植物の不思議な力を発見し、フィトン(植物)チッド(殺す)と名づけました。
森林浴が健康に良いと言われるのは森のおいしい空気があるからで、森林の空気中には樹木から発散されたフィトンチッドが漂っています。
その主な主成分はテルペン類と呼ばれる有機化合物です。
どんな植物でも、生命活動の過程の中で新陳代謝に関連して、病原微生物と戦うことを助ける揮発性物質、フィトンチッドを分泌します。
フィトンチッドによって植物は自らを消毒し、殺菌しているのです。
植物の防衛力の第一はフィトンチッドの揮発性であり、第二は植物の液汁です。
フィトンチッドは植物にとって単に「微生物の殺し屋」と言うだけでなく、植物の生命活動に関連した地面に近い大気層のイオン化を促す働きもあります。

このフィトンチッドを有効成分とした薬液は一般的に広く入手が可能でネット通販でも売られています。

 

Amazonでも売られていました。

 

天然フィトンチッド フロレスタ 4L 除菌&消臭剤

天然フィトンチッド フロレスタ 4L 除菌&消臭剤

 

 

業務用でこのお値段。これを買えば200回は施工できる量があるでしょう。

 

フィトンの森 フィトンチッドスプレー 300ml

フィトンの森 フィトンチッドスプレー 300ml

 

 

使いやすい家庭用でも、このお値段。これでも15回は使えると思います。

 

皆さん消毒代いくらで請求されていますか?

 

施工の手間賃や移動費を考えたとしても消毒代は不動産屋にとって、高利益な商品なのです。

 

なぜ消毒代を請求される?

 

不動産会社が仲介を行い契約を成立させた時に貰える報酬は仲介手数料になります。

しかし、近年この仲介手数料による利益は下がってきています。これには下記の原因が考えられます。

 

物件流通量が過剰で賃料の値下げ合戦が行われる為、仲介手数料の単価も下がっている。

不動産会社間の競争により仲介手数料の値下げ合戦が起きる。

コンプライアンス意識の高まりにより仲介手数料半月分の業者が増えている。

 

反面、インターネットへの物件掲載や名寄せ対策によるオプション広告費用は増加している。

人手不足により若手社員の固定人件費が増加している。

 

これらの諸事情により、不動産仲介店は仲介手数料以外の収入を得ようと営業をかけてきます。

その結果、殺菌消毒代や引っ越し業者の斡旋、インターネット開通の取次、新電力の販売、ミネラルウォーターの紹介など、様々な付帯業務に力を入れているのです。

 

不動産会社の営業マンの裏事情

 

不動産屋で働く営業マンからすれば、会社から圧力のようなものもあります。

圧力といえばハラスメント的なので、それは目標値やノルマといった言葉で置き換えられます。

たとえばある営業マンが月に10契約をしているとして、その内何契約のお客様が消毒代を払ってくれているかを評価されていることが多いようです。私が聞いたことがあるのは、

1.消毒1件獲得につき営業に○千円のインセンティブが支払われる

2.一定の割合で消毒を獲得しなければ、歩合給査定がマイナスされる

などがあります。

 

1方式と2方式では若干対応が異なります。

営業マンからすれば、プラスでインセンティブがつくなら頑張って営業しますが、お客様に断固断られたら「仕方ないな」で引き下がります。

ところが2方式の場合は給料を減額されてしまうので営業マンはより必死に獲得しようとしてきます。そんな会社で働いてる営業マンには、そんな会社早く辞めなさいと言いたい…。

 

消毒代は絶対払わないといけない費用なのか?

 

殺菌消毒代のほとんどは賃貸借契約上、支払わなくて良いものになります。

先ほど書いたように不動産屋や営業マンの事情で勝手に上乗せされて請求されていることがほとんどです。

その消毒代が必ず支払わなければならないものか、勝手に上乗せされていて断ることができるものなのかを見極める方法についてお教えします。

 

重要事項説明書・賃貸借契約書に明記されているか?

 

お部屋を契約する時に発行される重要事項説明書と賃貸借契約書を見てみて下さい。

契約上必要の費用なら、そこに金額が明記されていなければなりません。

これらの書類に消毒代の項目や費用の記載がないのに、なぜか不動産屋の請求書には記載されているときは、不動産会社が上乗せしているものになりますので断ることができるはずです。

 

物件資料に消毒代が記載されているが重要事項説明書・賃貸借契約書に記載がない場合も同様に断ることができます。

物件資料は貸主が作っているのではなく不動産会社が作成していることごほとんどです。消毒代を不動産会社が追記しているケースも多いので契約書に記載がなければ断ることができます。

 

手っ取り早く確認する方法

 

もっと簡単に確認するキメトークがあります。私が担当営業マンなら、この質問をされるとまいったなーと思ってしまう質問です。

また、この質問なら重要事項説明書や賃貸借契約書が発行される前でも確認が可能です。

 

キメトーク

「その殺菌消毒代は貸主が指定している費用ですか?それとも仲介業者さんが請求している費用ですか?」

 

この質問を投げかけた時に即座に「貸主指定の費用です」と返答がなければ怪しむべきです。ほとんどの営業マンや不動産会社では、のらりくらりとした良くわからない説明や「やっておいた方が良いですよ 」などの曖昧な答えが返ってくると思います。

 

消毒代を支払うメリット

 

消毒をお願いするメリットもあります。

当然、多少なりとも消毒効果はありますが、これはごく一時的なものになります。

それよりは、入居直前に室内を見に行ってもらえるということです。

消毒施工は入居直前に行われます。営業マンも案内したときに部屋を見に行ってますが、その後は見に行かない方もほとんどです。

その為、直前に消毒施工業者が入ることで「依頼していた修理箇所が直ってない」「ルームクリーニングが終わってない」「入居まで期間が空いていたので虫の死骸があった」などの異変に気付くことができるのです。

…でも、これってお客様側のメリットというよりは不動産屋のメリットですよね。高い仲介手数料を支払っているのだから、それくらいチェックしてから引き渡してくれと言いたいです。

 

私は、この殺菌消毒代は不動産業界の悪しき慣習として、改善すべきだと考えています。

 

消毒代は無理に請求するのではなく、実施内容や使用成分を明示した上で借主に納得していただいてから請求する。

 

原価から逆算して3000~5000円程度の費用とする。

 

営業社員に給料減額などの過酷なノルマを課さない。

 

 

これらを実践して、まっとうな業界にしていきませんか?

部屋を借りようとする方も、不要だと思うなら断固断る勇気を持って対処してみて下さい。