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賃貸の仲介手数料のカラクリ!?

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目次

賃貸の仲介手数料はおいくら?

仲介手数料の上限金額は基本となる宅建業法で下記の様に規程されています。


宅地建物取引業法 第46条

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は賃借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。


なんでも国土交通大臣の定めに従うようです。大臣、さすがにエライですね。



国土交通大臣の定めには下記の様に規程されています。



貸借の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、・・・(中略)当該宅地又は建物の借賃の一月分の1.08倍に相当する金額以内とする。

この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.54倍に相当する金額以内とする。


不動産屋さんが貸主・借主の双方から受け取れる報酬の合計額は、家賃の1.08ヶ月分以内で、基本は貸主と借主から半分ずつの報酬をもらってね。
ということが言いたいんだと思います。
この.08の部分は消費税相当額ですね。
 

「不動産屋から仲介手数料を家賃の1ヶ月分請求された!」


昔から多いのは、不動産屋から借主に家賃の1ヶ月分の仲介手数料を請求するパターンです。

国土交通大臣の定めには「当該依頼者の承諾を得ている場合を除き」とあるので、借主から1ヶ月分の仲介手数料を取るのであれば、事前に借主の承諾を得る必要があります。

そんなの承諾してない!安い方がいい!
と思う方がほとんどでしょうが、巧みに説明をされています。


契約前に重要事項の説明を受けますが、その中で「仲介手数料として借主が賃料の1.08ヶ月分を支払う」と記載されてませんでしたか?

そして、最後に「説明を受けましたということで、ここに記名押印して下さい」と言われてサインしませんでしたか?


本来の規程であれば、借主貸主折半で合わせて家賃の1ヶ月分の仲介手数料なのですが、

慣習的に借主がMAX負担するケースが多いのが実情の様な気がします。


仲介手数料半月分の業者はホワイト?


仲介手数料 家賃の半月分や家賃の0.54ヶ月分という不動産屋は規程通りなのでホワイトのような気がします。

貸主側から残り半月分の仲介手数料をもらっていることが多いです。


なかにはこんな貸主もいます。

「うちは人気物件だから、仲介手数料を貸主側で負担するつもりはない!」


貸主側視点で見たら費用が掛かるので、そんな業者とは取引したくないという思いもあります。

仲介手数料半月分の業者は取扱い物件が少なくなってしまうのでしょうか?


結局もらっている(ことが多いような気がしないでもない)


契約が成立した時に貸主側から仲介手数料以外の費用を受け取っている可能性があります。


広告料 物件の宣伝広告経費として貸主が不動産屋に支払う費用 

業務委託料 募集業務を委託されたという名目の費用

入退去管理費 入退去に伴う管理費用


とまぁ、色々な名目がありますが、どれも契約が決まった時に貸主から不動産屋に支払われる成功報酬です。

家賃の1ヶ月分が相場で、高ければ家賃の2ヶ月~3ヶ月分というのもあります。

貸主側が高い金額を支払うのは、自分の物件を優先して紹介してもらいたいからです。

営業マンは売り上げが大きくなるので、熱が入ります。


ただ、借主側にも良い場合があります。

貸主が高い金額を負担してくれている物件の場合は、借主側は仲介手数料を値切りやすくなります。


借主側で「貸主側がいくら支払っているか?」は見えにくいのですが、たまに資料に上記名目の記載があることがあります。

(普通は営業マンが消してから客に渡しますが、消し忘れるどんくさい営業もいます)

そこに1ヶ月分を超える費用の記載があれば、仲介手数料を値切れる可能性が高いです。


不動産会社のもうけは?

あなたがお部屋を契約した時、不動産会社は主に二つの収入が得られます。


借主が支払う 仲介手数料 + 貸主が支払う 費用


仲介手数料1ヶ月分の不動産屋は 貸主が支払う費用が少ない物件も紹介してくれますが、

仲介手数料半月分の不動産屋は 貸主が支払う費用が多い物件を勧めてきます。

(会社の方針では、そんなことないと言いますが、そこで働く営業マンはトータルの売上が成績になるので、結局そうなります。)




仲介手数料の相場?

仲介手数料が家賃の半月分・中には無料の不動産屋さんもありますが、仲介手数料の相場は家賃の1ヶ月分の不動産屋が多いです。

その地域に強い地場の不動産屋などは、ほとんどが仲介手数料1ヶ月分でしょう。

都市部などでは大手やFCの賃貸ショップの競争が激しいので、半月分が増えています。

また、大手から独立して起業したばかりの新興業者は仲介手数料無料で大手から客を奪おうと頑張っています。(なかなか永続きしませんが・・)



賃貸の仲介手数料に消費税はかかる?


事業者が提供するサービスには消費税が課税されます。○○手数料といったように「手数料」という名のつくものには大概消費税がかかります。

不動産屋に支払う仲介手数料にも消費税が別途課税されます。

予定通り消費税が10%に上がれば、10万円の家賃に対して税込11万円の仲介手数料となります。結構高額になりますね・・・


 

仲介手数料を支払うタイミング


契約が成立した時に支払い義務が発生します。

実務的には、入居審査を通過して重要事項説明を受けた後、引き渡しまでのなるべく早いタイミングで請求されます。

不動産屋からすれば仲介手数料の入金があって初めて安心できるので、割と入金を急かしてくる傾向にあります。



駐車場の契約でも仲介手数料は必要?


駐車場契約でも仲介手数料は必要です。

そのため、部屋と敷地内の駐車場を借りた場合は、駐車場代の仲介手数料も併せて支払う必要があります。

店舗や事務所・倉庫など事業用物件を契約した時でも、同じく仲介手数料が必要となります。




賃貸の仲介手数料まとめ


お部屋探しの最終目的は「良い物件に巡り合い、しっかりとした不動産屋の担当者に契約業務をしてもらう」ことだと私は思います。

仲介手数料の高い・安いには、あまり捉われない方が良いかもしれません。

仲介手数料がたとえ1ヶ月分請求されたとしても、その分礼金が安かったりした方がトータルでは安くなります。

物件の良さ・担当者の対応なども含めて、総合的に判断されることをおすすめいたします。

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